이제 전세 끼고 집 못 산다? '소유권 이전 조건부 전세대출' 전면 금지 핵심정리

‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’는 이번 이재명 정부의 부동산 대책 중 갭투자(전세 끼고 집 사기)를 원천 차단하는 핵심 규제입니다.

아래에 갭투자자와 실수요자를 위해 쉽게 정리했습니다.

✅ 갭투자란?

• 갭투자는 전세 보증금을 활용해 최소 자기자본 부담 없이 집을 사는 투자 방식
• 예: 전세 5억 원 → 그 돈으로 집값 전체나 일부를 지급 → 투기 수요로 분류

🔐 조건부 전세대출(소유권 이전 조건부 전세대출) 무엇인가?

• 기존에 전세대출을 받을 때 “전세 계약이 끝나면 곧바로 매매 계약으로 전환하겠다”는 조건을 붙이면,
  금융권은 전세대출을 더 높은 금리로 주거나, 금리우대 조건을 더 줄여서라도 대출을 허용
• 이로 인해 전세금만으로 집을 사는 갭투자가 가능했음 

🚫 이번 대책: 전세대출 금지와 영향

• 금융당국은 "수도권·규제지역에서 해당 전세대출을 전면 금지" 발표 
• 즉, 전세 끼고 집 사는 방식 불가능.
• 그 결과:
  1. 갭투자자 대출 막힘 – 금융권 대출 자체가 사라짐 
  2. 1주택자도 추가 구매 시 기존 주택 6개월 내 처분해야만 전세대출 가능 

💡 왜 도입했을까?

• 빠르게 올라가는 집값, 전세가격을 안정시키기 위한 목적
• 갭투자가 부동산 시장 과열을 주도한다는 분석에 따른 초강경 대응 
• 금융당국 관계자 “실거주 목적이 아니면 금융권 지원 자체를 막겠다”고 언급 

📌 갭투자자에게 의미는?

• 전세자금 없이 집 사기 불가능
• 기존 전세대출을 매매 전환 조건으로 활용하던 전략 무용지물
• 대상 주택 구입 시 자기자본 확대 필요 → 투자 수요 둔화 가능성

🛡️ 실수요자는 안심?

• 진짜 실거주 목적의 구입에는 영향 적음
• 다만 전세 끼고 입주 계획을 세웠다면 변경 필요
• 이주용 전세대출 후 등기 이전에 주담대 받으려던 계획은 재고해야 함

 

✍️ 요약 테이블

구분	기존 방식	규제 후
전세대출 조건	매매 전환 조건부 가능	전면 금지(수도권·규제지역)
갭투자 가능성	낮은 자기자본 투자 가능	완전 차단
실수요 전세대출	가능(조건부 없이도 가능)	여전히 가능하지만, 매매계획 있으면 제한 가능성 있음

✅ 결론

• 이번 대책은 갭투자자를 겨냥한 금융 규제 장치로 볼 수 있습니다.
• 실거주 목적인 1주택자라면 직접적인 피해는 없지만, 
• 투자 목적으로 집을 구매하고 전세자금 빚으로 전환하려는 계획은 완전히 무너지게 됩니다.
• 앞으로 부동산 시장은 투기→실수요 중심으로 재편될 가능성이 큽니다.

 

 

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